Kira Tespit Davası Ne Demek? Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava hakkı da bulunmaktadır. Mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artışı haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır (Türk Borçlar Kanunu madde 344/1).
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiş olup kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (borcun vadesi gelmesi) olacağına ilişkin anlaşmaların da geçersiz olduğuna yer verilmiştir. İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davası‘na İlişkin Temel Koşullar
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala göre, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde düşürülmesi konusunda dava açılabilir.
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilmektedir. ÜFE artış oranını geçmeyecek bir artış yapılmaktadır
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecektir. Mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Dava Açma Süresi
Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Yasada belirtilmiş süreler dâhilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşu vardır. Bu koşula bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Yetkili ve görevli mahkeme
İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu konumdaki mahkemeye başvuru yapılmalıdır.
Şufa Hakkı (Önalım) Davası Ne Demek? hakkında daha fazla bilgi edinebilmek için tıklayınız.
İlk yorum yapan olun